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陳勁松：底部系列之一“哭泣曲線” 發布時間：2024-09-03

01

房地產過往的微笑曲線

大家都熟悉產業“微笑曲線”，即：

在分工協作的產業中，高位獲利的不是制造組裝，而是前端的產品技術、專利和后端市場營銷的品牌服務。

說到房地產，雖然也有產品的研發創新和后端的營銷服務，但在市場暢旺和泡沫年代，事實上這一前一后兩方面都處于弱勢，或者說分工也不是必然，更類似于“哭泣曲線”，如果按國際通行將開發商稱之為“建商”，即：

這可以從上市的“建筑設計”、“開發”和“營銷代理”的過去十年的年度報告中得到證實。

我要說的并不是房產開發過程中的行業分工，事實上中國大型開發企業也將研發設計、施工、營銷都整合了，也看不出太明顯的規律。

其實放大范圍，行業的前端是“土地”的供給者，行業的后端實際上是“銀行”，因為這兩端才是行業的核心資源，更何況銀行還要收二三十年的按揭貸款。

這樣一來，行業的“微笑曲線”應該如下：

這個曲線可以從上市開發商的年報、地方的土地收入和銀行的利潤中得到證實。此處就不羅列數據了。

從過往這張“微笑曲線”看，開發商只不過是“制造、組裝”環節，是終端市場中錢的“搬運工”：一方面將一半以上的收益搬去買地和稅費；一方面給銀行和金融機構打工。

02

微笑和哭泣的次序

既然開發商只是錢的“搬運工”，他為什么還樂此不疲的擴大規模呢？因為作為“搬運工”，其實掙的是每件貨物的搬運費，只有運更多的貨，才能掙更多的“計件工資”總額。

開發商們本錢有限，想擴大運貨量，讓大家批發更多的貨是關鍵，怎么辦呢？加杠桿，借貸擴張就是部分聰明開發商的必然選擇，同時加快貨運效率，也就是“高周轉”，雖然每件貨物掙的錢還不如以前多，但件數多了??！

出讓土地的地方政府看到這種情況，當然就會提高貨物的批發價，表現在過去的數據就是土地出讓金大幅提高而出讓土地的面積增速卻遠沒有那么高，這是符合“經濟人假說”的；銀行因有抵押的貨物，而且“一魚三吃”（拿地，在建，按揭），也對此樂不可支。

當環境突然間反轉呢？比如“三道紅線”一出，也就是支持龐大規模的資金要提前還貸的時候，“微笑”即轉為“哭泣”，即：

開發商因“高杠桿高周轉”中的兩高不在，就率先“哭暈在廁所”，這已不必再多提；笑的最早的地方政府貨也出不去了，是時因“備貨”土儲、開發新城、大搞基建也借了銀行的銀子，成了第二個悲傷難耐的人。

現在大家都望向哭泣曲線高處的掙了房地產三十多年錢的笑到最后的銀行了。

03

悲欣交集中的生態鏈

有人反對說，最先哭泣的不應該是掏空6個錢包的小業主們嗎？

不應該是給開發商提供服務和產品而拿不到“應收款”的下游供應商嗎？

當然是，“覆巢之下，豈有完卵”，我這里主要是指眼淚的“量級”，同時PP電子相信在“保交樓”和法制下，時間換空間，能有個適當的解決。

但是小業主和供應商問題的解決，依然要仰望處于高處的銀行。

整個資產負債表衰退的過程中，相互影響的生態鏈其實非常脆弱。生態鏈不崩盤的最重要的因素就是“水”和“氣候”，而銀行的金融政策就是！

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